賃貸マンション契約条件のチェックポイント

賃貸物件を内見して、気に入った！

となればいよいよ契約申し込みです。

しかし、はやる気持ちを抑え、まずは契約条件をきちんと確認することが重要です。

この記事では、賃貸マンション契約時の契約条件のチェックポイントを解説しています。

定期賃貸借か普通賃貸借か？

契約期間の満了により終了となり更新されない建物の賃貸借契約を定期建物賃貸借契約といいます。

定期建物賃貸借契約では、期間満了後、借主が希望しても買主が再契約を承諾しなければ再契約はできません。

定期建物賃貸借契約は、貸主の転勤期間中だけ貸し出したい分譲賃貸や取り壊し予定がある物件などで用いられる契約方式です。

長期間その物件を借り続けたい場合は、定期建物賃貸借契約は避ける必要があります。

普通賃貸借契約では、契約期間が決まっていても原則として更新が可能です。よほどのことがない限り、貸主都合での解約や更新拒絶はできません。

定期建物賃貸借契約である場合は、重要事項説明書の記載事項であるほか、契約書に「更新されることがないこと」「期間満了により確定的に終了すること」などの記載があります。また、その旨を別書面にて説明することが必須になります。書面交付による説明がなかった場合は、契約書上定期建物賃貸借契約となっていても普通建物賃貸借契約となります。

敷金の償却／敷引が定められていないか？

礼金と違い、敷金（保証金）は基本的に退去時に返却されます。

しかし、中には敷金の償却／敷引が定められている物件があり、例えば敷金２０万円（退去時に償却／敷引５０％）などとなっている物件では、原状回復費用の発生の有無にかかわらず半分１０万円しか敷金／敷引が返ってきません。

居住用賃貸マンションで通常の使用であれば、原状回復費用は原則発生しません。また、償却／敷引された敷金は礼金と異なり原状回復費用に充てられますが、質の悪い不動産会社や貸主が絡んでいると原状回復費用を二重請求されることもあります。

そのため、敷金の償却／敷引がある物件は借主に不利な物件ですので注意が必要です。

敷金の償却は事業用の物件では比較的よくみかけますが、居住用物件では数は少ないです。

更新料が高すぎないか？

契約期間満了後の更新の際に支払う費用を更新料といいます。

更新料が定められるか否かは地域性もあり、定められる場合は２年毎に家賃の１ヶ月分というのが一般的でしょう。

家賃などの予算を検討する際に、更新料の計算は漏れがちなので注意が必要です。

例えば家賃２０万円の物件で２年毎に更新料が家賃１ヶ月分となる物件では、実質の月々の家賃は約８０００円（家賃の約４％）増しで予算を検討する必要があります。

中途解約の予告期間が長すぎないか？

通常の建物賃貸借契約には中途解約の条項が定められており、解約の予告期間が設定されています。

急きょ引っ越しの必要が生じても、解約予告期間中は解約できないか予告期間中の賃料を一括で負担しなければ解約できません。

多くの居住用の建物賃貸借契約では、借主からの中途解約の予告期間を１か月としていますが、中途解約条項がなかったり、予告期間が長い場合は注意が必要です。

自分のやりたいことが禁止事項となっていないか？

賃貸マンションは分譲に比べ禁止事項が多いです。

自分のやりたいことが禁止されていないかをチェックしておく必要があります。

契約書の条項の修正交渉は可能か？

気に入った物件で契約条件的に飲めないところがある場合は諦めらめなければならないのでしょうか？

これは家賃の交渉と同じで、貸主次第です。

どうしても気に入った物件であれば、仲介会社などに貸主と交渉できるか相談してみるのもよいでしょう。